Alt om borettslag og sameier
Det kan være fint å vite forskjellen på borettslag og sameie. Dette kan nemlig utgjøre en forskjell i pris, utleiemuligheter, oppussingsmuligheter, vedlikehold og bomiljø.
Sameie
Vestbo er forretningsfører for både små og store sameier som består av eneboliger i kjede, rekkehus, leilighetskomplekser og blokker. Men hva er egentlig et sameie?
Har du bolig i et sameie, eier du det som kalles for en seksjon. En seksjon består av boligen din og eventuelle andre deler av sameiet. Dette kan for eksempel være parkeringsplass og bod. Dette har du full enerett over. Sameiet kan også ha fellesområder, som for eksempel felles vaskerom og trappeoppganger. Dette eies av deg og de andre seksjonseierne i fellesskap.
Utleie
Du kan fritt leie ut boligen din til den du måtte ønske, og så lenge du ønsker. I noen tilfeller kan det stå i vedtektene at sameiet skal godkjenne utleie, men for at du skal kunne nektes må det være en saklig grunn.
Årsmøte
I både sameier og borettslag har du som eier rett til å være med å bestemme. En gang i året skal det avholdes et møte hvor alle eierne har rett til å delta. Ler mer om dette her.
Dokumentavgift
Når man kjøper en selveierbolig må man betale dokumentavgift. Dokumentavgiften er en betaling til staten på 2,5% av omsetningsverdien. Denne avgiften blir en del av den totale prisen på boligen.
Fellesutgifter
I de fleste sameier betaler beboerne fellesutgifter, som brukes til drift av sameiet. Dette kan for eksempel være avgifter, felles renhold og vedlikehold. Hvis sameiet har fellesgjeld, fordi de har tatt opp lån til for eksempel store vedlikeholdsprosjekter, betales også dette via fellesutgiftene hver måned. Det er lurt å undersøke hva fellesutgiftene er i måneden og hva de dekker når du vurderer å kjøpe bolig i et sameie.
I et sameie er ikke alltid alle seksjonene like store, derfor fordeles som regel fellesutgiftene ut ifra størrelsen på leiligheten. Dette kalles en sameiebrøk: Arealet på boenheten er telleren og summen av arealet på boenhetene utgjør nevneren.
Vedlikehold
Ved store oppgraderinger i et sameie kan kostnadene dekkes både via fellesutgiftene hver måned, eller det kan bli forventet at hver seksjon dekker kostnadene selv. Det kan derfor være viktig å undersøke om det er noen planer for store oppgraderings- og vedlikeholdsprosjekter, og hvordan sameiet tidligere har finansiert disse.
Styrets arbeid
Vil du vite mer om hva det innebærer å sitte i et styret i et sameie? Se her for mer informasjon.
Borettslag
Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Tallet på andeler er det samme som antall leiligheter. Andelseierne eier bygninger og tomt i fellesskap. Andel i borettslaget innebærer bruksrett til en bestemt leilighet. Når du kjøper en bolig i et borettslag, blir du altså en andelseier. Det vil si at du eier en andel av borettslaget som gir deg enerett til egen bolig, og bruk av fellesarealene sammen med de andre beboerne.
Gode fellesløsninger
Det som kjennetegner borettslag er at det er høy grad av fellesløsninger rundt for eksempel vedlikehold, vaktmestertjenester, sikkerhet, kabelanlegg, økonomiforvaltning, lekeplasser og betaling av kommunale avgifter. Slike gode fellesløsninger gjør det ofte både enkelt og trygt å bo i borettslag.
Regler rundt utleie
Et borettslag har alltid som formål å skaffe eierne rett til egen bolig i borettslaget. Dette følger av borettslagsloven. Hensikten med borettslaget er altså ikke å skaffe eierne næringslokaler eller utleieleiligheter. Dette er årsaken til at det er en del regler rundt utleie av leiligheter i borettslag.
I et borettslag er hovedregelen at du må ha styrets samtykke for å overlate bruken av boligen til andre. Styret avgjør, på grunnlag av egen praksis eller instruks fra generalforsamlingen, om samtykke til utleie skal skje eller ikke.
I visse tilfeller kan ikke styret nekte å godkjenne søknad om å overlate bruken av boligen til andre:
- Andelseieren har rett til å overlate bruken av andelen til andre for inntil tre år dersom andelseieren, eller en nærstående, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene.
- Andelseieren er en juridisk person. Dersom juridiske personer, som for eksempel kommunen eller en bedrift, har blitt andelseier i borettslaget er det anledning til å overlate bruken til andre.
- Andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
- Et medlem av brukerstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
- Ektefelle eller samboer har krav på bruksrett etter samlivsbrudd
I alle tilfellene over skal det også sendes søknad til styret. Last ned søknad her. Styret kan nekte godkjenning dersom forhold ved personen som skal bruke boligen gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende, på grunn av bestemmelser i vedtektene, ikke kunne blitt andelseier i laget.
At andelseieren overlater bruken til en annen minsker ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. Andelseieren er fortsatt ansvarlig for å betale felleskostnader til borettslaget og for at ordensregler blir fulgt. Dette gjelder også om andelseierens leietaker ikke betaler sin husleie til andelseieren eller det er leietakeren som bråker.
Dette kan høres veldig strengt ut, men en positiv konsekvens av strenge regler, er at det i stor grad er eiere selv som bor i et borettslag. De som eier leiligheten de bor i pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i nabolaget. Dette gir utgangspunkt for et godt bomiljø.
Generalforsamling
I både borettslag og sameier har du som eier rett til å være med å bestemme. En gang i året skal det avholdes et møte hvor alle eierne har rett til å delta. Les mer om dette her.
Vedlikehold
En beboer i et borettslag har selv ansvaret for innendørs vedlikehold i egen leilighet. Borettslaget har ansvar for utvendig vedlikehold og fellesareal. Mange borettslag har en vaktmester som tar seg av daglig vedlikehold, trappevask, som gressklipping, bytting av lyspærer i fellesarealene og andre reparasjoner.
Økonomi i borettslag
Finansiering av fellesprosjekter
Fordi et borettslag regnes som et selskap og borettslaget eier eiendommen kan borettslaget pantsette eiendommen under ett. Dette har man ikke anledning til i et sameie. Borettslaget kan altså ta opp felles lån og tilby banken pantesikkerhet i eiendommen. Dette innebærer at et borettslag normalt vil få langt bedre lånevilkår enn et sameie ved låneopptak til felles prosjekter. At finansieringen av fellestiltak vil være rimeligere i borettslag enn i sameier kan gjøre det enklere å få vedtatt tiltak i borettslag.
Som eier er du medansvarlig for fellesgjelden og bidrar til betaling av renter og avdrag gjennom innbetaling av de månedlige felleskostnadene. Fellesgjelden skal alltid oppgis ved salg av boligen, og du som kjøper må ta gjelden i betraktning når du vurderer hva du er villig til å betale for den.
Finansiering
Et borettslag kan ta opp lån med pant i borettslagets eiendom. Det gjør det enklere for borettslaget å finansiere oppgradering og oppussing som etterisolering, bygging av balkonger eller maling av fasaden. Lånebetingelsene fra banken kan også være gunstige siden banken kan ta pant i hele borettslagets eiendom.
Dokumentavgift
Vanligvis når du kjøper bolig, må du betale en dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er på 2,5% av omsetningsverdien. Når du kjøper bolig i et borettslag trenger du derimot ikke å betale dokumentavgift.
Fellesgjeld og felleskostnader
Fellesgjeld er felleslånet et borettslag har. Fellesgjelden blir en del av den totale prisen når du kjøper en leilighet (andel) i borettslag. Dette betaler du gjennom felleskostnadene hver måned. Felleskostnader er kostnader forbundet med driften av eiendommen. De som bor i borettslag betaler felleskostnader hver måned, som brukes til å betale ned fellesgjelden, vedlikehold og drift av fellesarealene, kommunale avgifter og ofte fellesløsninger for kabel-TV, internett og andre fasiliteter.
Renter og nedbetaling av felleslånet for nye borettslag utgjør normalt en vesentlig del av de månedlige felleskostnadene som andelseieren skal betale. Renteøkninger eller rentenedsettelser fører til at felleskostnadene blir endret. Dette kan være betydelige endringer hvis fellesgjelden i borettslaget er stor. Etter hvert som felleslånet blir nedbetalt, vil denne delen av felleskostnadene reduseres. Hvis andelseier må ta opp lån for å betale innskuddet, må han også betale renter og avdrag på dette lånet i tillegg til de månedlige felleskostnadene til borettslaget. Derfor er det viktig å tenke på totalkostnaden når man skal kjøpe borettslagsbolig.
Oppgjør av felleskostnader i forbindelse med salg av leilighet
Felleskostnadene gjelder fra den 1. i måneden til og med den siste i måneden uavhengig av forfallsdato. Selger er ansvarlig for betaling fram til overtakelsesdato og kjøper er ansvarlig fra og med overtakelsesdato. Megler kontakter Vestbo og sjekker om det er skyldige felleskostnader, megler betaler evt. disse og trekker i oppgjøret for leiligheten. Dersom selger har betalt for mye, blir dette tilbakebetalt når overføring av leiligheten skjer i vårt system. NB! Nye giroer blir sendt til kjøper. Aldri betal regninger i andre sitt navn, heller ikke felleskostnader.
Styrets arbeid
Vil vite mer om hva det innebærer å sitte i et styret i et borettslag? Se her for mer informasjon.
Nyttig for deg som bor i et borettslag eller sameie
Meld fra om skade
Hvis det oppstår en skade i borettslaget, skal du gi beskjed til styrelederen i borettslaget ditt.
Dugnad
Mange borettslag og sameier arrangerer dugnad noen ganger i året. Det er først og fremst for å fikse i fellesarealene, og få unna enkelt vedlikeholdsarbeid for en billig penge. I tillegg er det en god anledning for beboerne til å treffes og bli bedre kjent.
Dugnadsordningen fungerer fint så lenge alle er med. Men det er ofte eiere som ikke ønsker eller har anledning til å delta. Det kan oppleves som urettferdig at noen sitter hjemme, mens andre arbeider for fellesskapets beste. Slik blir det færre som deltar. Styret kan derfor ha behov for virkemidler for å øke dugnadslysten.
Baderomsoppussing i borettslag
En baderomsoppussing kan bli en omfattende affære. Er badet gammelt og slitt er det som regel ikke tilstrekkelig å legge nye fliser og bytte baderomsinnredning.
Å pusse opp badet innebærer også ofte å skifte røropplegg og gjøre noe med badets fuktsikring. Dette kan dermed fort innebære et betydelig inngrep i bygningen. Før du går i gang er det viktig å være klar over at både borettslagsloven og plan- og bygningsloven har regler du må forholde deg til. Det kan også være lurt å snakke med styret før du begynner med oppussingen, for å høre om borettslaget har noen planer om felles rehabilitering i nærmeste fremtid.
Dyrehold i borettslag
Borettslaget eller sameiet kan regulere dyrehold i vedtektene og/eller husordensreglene, og også innføre et totalforbud. Men selv om borettslaget eller sameiet har innført totalforbud, har du rett til å ha husdyr dersom vilkårene i loven er oppfylt. Hvis du har gode grunner til å ha dyr, skal det gis dispensasjon dersom det ikke sjenerer de andre beboerne. Eierens behov for å holde husdyr må altså avveies mot ulempen dette medfører for de andre beboerne.
Søk om dyrehold
Vil du søke om tillatelse til å ha dyr i boligen din? Last ned og fyll ut skjemaet, og lever det til styret ditt.
Bestill nøkkel
Har du mistet nøkkelen din eller trenger du en ekstra kopi?
Les mer om nøkkelbestilling her.
eFaktura og AvtaleGiro
Å betale felleskostnadene med AvtaleGiro eller eFaktura er både enkelt og lønnsomt.
AvtaleGiro er en egen tjeneste for automatisk betaling av faste regninger. Du inngår en avtale med banken om hvilke fakturaer som skal betales direkte fra din konto på forfallsdato. En avtalegiro går automatisk, slik at det eneste du må gjøre er å sørge for dekning på konto på trekktidspunktet.
Når du betaler en faktura i nettbanken vil du vanligvis få tilbud om eFaktura. eFaktura er en elektronisk faktura som kommer rett til nettbanken din. Hvis du velger å opprette avtale vil denne bli registrert i alle nettbanker du har kundeforhold til. Får du spørsmål om eFaktura-referanse er dette de 9 første sifrene i KID på faktura. Med eFaktura må du logge inn i nettbanken og godkjenne fakturaen for at betalingen skal trekkes fra kontoen din. Du kan selv endre beløp, konto og forfallsdato på regningen med eFaktura. Du kan også velge å få varsel på e-post hver gang du mottar en ny eFaktura i nettbanken.
Skulle du ikke få tilbud om eFaktura i nettbanken kan du logge på Nets sine hjemmesider med din bankID og søke opp Vestbo
Overfør bolig
Når du skal overføre en borettslagsandel fra en eier til en annen, må du følge bestemte rutiner.